El contrato de arras de una compraventa. ¿Qué tendremos que tener en cuenta?

Cuando compramos una vivienda, antes de firmar la escritura pública de una compraventa ante notario, lo más normal es que se firme previamente un contrato de arras entre ambas partes. Las partes pactan así la reserva de la vivienda mediante la entrega de un importe a cuenta del precio total pactado. En este contrato de arras o señal, no solamente constan los datos de las partes y el inmueble sino también el precio total de la compraventa. Así como también la cantidad que se entrega como señal y el plazo máximo para otorgar la escritura. Además, deberemos indicar de forma clara qué consecuencias habría en caso de no otorgar escritura, tanto para el comprador como para el vendedor.

Existen tres tipos de arras. La firma de una o de otras dependerá del interés y voluntad de las partes, y se tendrá en consideración la repercusión que tiene la entrega de las arras. Siendo sus efectos diferentes si las partes acuerdan unas arras confirmatorias, penitenciales o penales.

Arras confirmatorias: Implicará que, si una de las partes se echa atrás en la compraventa, la otra parte le podrá exigir el cumplimiento. Si en el contrato de compraventa no se especifica de forma expresa el tipo de arras que se pacta, se suelen considerar arras confirmatorias.

Arras penitenciales: Se encuentran reguladas por artículo 1.454 del Código Civil. Implica que las partes quedan facultadas al desistimiento contractual, pudiendo resolver el contrato. Si es el comprador quien se echa atrás, perdería el importe entregado en concepto de arras. En cambio, si el arrepentido es el vendedor, éste deberá proceder a la devolución de las arras por duplicado. Las arras penitencias no se presumen sino deben constar expresamente que tienen esas consecuencias.  

Arras penales: En este tipo de arras, existe una cantidad de dinero que queda constituida a favor del vendedor como garantía del cumplimiento del contrato. Las arras penales se perderían si el contrato se incumpliera, pero no permite un desistimiento unilateral. Es decir, se establece que, si una de las partes deshace el contrato, la otra parte podría quedarse con la cantidad entregada. Y además le podría exigir una indemnización por daños y prejuicios que habría que justificar.

¿Qué tipo de arras son las más frecuentes?

El tipo de arras más frecuente son las penitenciales. Cuando realizamos un contrato privado deberemos fijarnos en qué tipo de arras son. Mirar el precio total de la compraventa, y de la cantidad que se entrega como señal. Además de la forma de pago de la cantidad restante, y el plazo máximo para otorgar la Escritura en Notario y el pago de los gastos.

En el contrato de arras, también deberá expresarse si el inmueble tiene cargas hipotecarias. Si el comprador lo adquiere con ellas en el caso de que la parte pendiente de hipoteca se subrogue, o si lo adquiere libre de cargas donde el vendedor deberá cancelarlas.

En cuanto a los gastos derivados de la compraventa, lo más común es pactar que los gastos de Notaría y los de Registro corran a cuenta de la parte compradora. Pero si no se pactará nada en el contrato privado o si se indicará que los gastos son “según Ley”, la repartición sería la siguiente:

Gastos de escritura (notario): Los gastos de otorgamiento, relativos a la escritura matriz, que es el coste más elevado corresponderán al vendedor. La parte compradora pagará el resto de los gastos de la escritura. Es decir, la primera copia y demás posteriores a la venta que la cuantía es muy inferior.

Inscripción en el registro: Deberá pagarlos el comprador. Y solo se podrá inscribir una vez pagados los impuestos.

Cancelación de cargas y gravámenes e hipotecas y los gastos que se deriven: Se rige por la libertad de pacto. Si se pacta la venta del inmueble como libre de cargas, las cancelaciones por medio de escritura serán a cargo del vendedor. Por eso lo más conveniente para evitar problemas, es que se refleje expresamente que se adquiere la vivienda libre de cargas y gravámenes.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a la Comunidad Autónoma: Si se trata de una vivienda usada se tendrá que abonar el impuesto, que correrá a cargo del comprador.

¿Y La plusvalía municipal y el pago del IBI?

Por lo que respeta al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como plusvalía municipal), corresponde al vendedor. Pero si por pacto expreso el pago pasará al comprador. El Ayuntamiento lo podrá reclamar al vendedor ya que es el responsable. Si esto ocurre, el vendedor podrá después reclamar al comprador la cantidad satisfecha a la administración local.

En relación al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016 estableció como doctrina jurisprudencial que el vendedor, sin necesidad de pacto, tiene la posibilidad de repercutir el IBI al comprador por el tiempo que este sea el nuevo propietario en la anualidad del devengo, salvo pacto expreso.

Por lo tanto, hay que estar atentos al firmar un contrato de arras. Puesto que, ante la diversidad de tipos de contrato, la doctrina y la jurisprudencia han venido entendiendo que a falta de indicación expresa en los contratos, la entrega de arras tiene una función puramente confirmatoria o pago de una parte del precio final.